1. מיהות הצד שכנגד

לאחר בירור ראשוני של פרטים על הדירה, חשוב שהצד שכנגד ייתפס בעיניכם כהגון וראוי. אכן, מראה ראשוני לא בהכרח מעיד על הגינות, אך לא פעם מוכרים ורוכשים נתקלים בצד שכנגד שמערים קשיים רבים על הצלחת העסקה עד כדי כך שהתנהלות זו מעיבה על רווחיות העסקה. לכן ככל שהצד שכנגד גורם לכם להרים גבה, חשבו פעמיים אם כדאי לבוא עימו בעסקה.

2. התאמת הנכס לרוכש

יש להתאים את הנכס למטרת רכישתו. לכן ככל שמדובר ברכישת דירה למגורים יש להתאים אותו לצרכי הרוכש. כך לדוגמה הבחינות כדלקמן:

• יש לבחון האם הנכס ממוקם קרוב לכביש ראשי; 

• האם גודל החדרים ואופן חלוקת הנכס מתאימה;

• קיומה של מעלית; 

• מטבח גדול או קטן, 

• תשלום של ועד הבית. 

• ככל שמדובר בדירה להשקעה, האם מאזן ההוצאה שווה את מאזן ההכנסה, לדוגמה – דירה 2 חדרים בתל אביב בסך 2 מיליון שקל תניב 6,000 דמי שכירות לעומת דירה בסך 2 מיליון ברמלה שתניב ככל הנראה פחות. 

• האם הנכס מיועד לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

3. בדקו את הבית עד תום

אל תקלו ראש, יש לעבור על כל חלקי הבית ולבחון האם קיימת רטיבות, סדקים בקירות, עובש, וכן האם כל מכשירי היסוד כמו ברזים, כיור, מקלחון וכדומה נמצאים במקומם. יש לשאול את בעל הנכס האם קיימים שכנים שעלולים להוות מטרד או שמא הדירה נמכרת בשל מחלוקת בין בעל הנכס למי מהשכנים בעניין שקשור בנכס. ככל שהבחנתם בפגמים, יש לציינם בחוזה לצד התחייבות מצד המוכר לתיקונם.

4. בדיקת הרישום בטאבו ומסמכי הבית המשותף

אמצעי הבדיקה הבסיסי לצורך בחינת תקינות רישום הנכס במרשם המקרקעין. תחילה יש להוציא נסח טאבו מעודכן אשר מלמד פרטים כמו אילו הצמדות קיימים לדירה, האם המוכר הוא בעלים או חוכר, או שמא האם קיימים הערות אזהרה לטובת אחרים, עיקולים או צווי מניעה כנגד הנכס.

במקרה בו רוכש ביצע עסקה ללא בדיקה מקדימה של הטאבו, ובדיעבד הסתבר כי קיימת הערת אזהרה על הנכס על רוכש מוקדם, רשם המקרקעין לא יאפשר את ביצועה של העסקה.

מעבר לנסח הטאבו יש לבחון את מסמכי הבית המשותף (תקנון, צו ותשריט) ואת התאמתם אל הנכס.

לכן חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה שיבחן את נסח הטאבו כהוגן ויצמצם סיכונים ככל הניתן.

5. בדיקת חובות, עיקולים ושעבודים

ברכישת דירה יש לבחון היטב האם קיימים עליה עיקולים, צווי מניעה, או שמא חובות על הנכס, על ידי בחינה מדוקדקת של נסח הרישום.

מעבר לכך, יש לבצע בדיקה ברשם המשכונות. בדיקה זו מיועדת לבחון האם הנכס שמיועד לרכישה ממושכן לצד אחר. עניין זה ימנע מחלוקות עתידיות וימזער נזקים אפשריים, שכן רישום שכזה עלול לסכל את העסקה, או לפחות לעכב קבלת הלוואת משכנתא בבנק.

6. אופן הטיפול במשכנתא של המוכר

במצב בו רשומה משכנתא על שמו של המוכר בנכס, יש לדרוש אישור מהבנק המלווה על יתרת ההלוואה, ולבצע בדיקה לעניין מועד פירעון המשכנתא, האם לשלמה לאחר קבלת סכום מסוים מכספי התמורה, או שמא לבצע גרירת משכנתא לנכס חלופי על שם המוכר.

7. היתר בנייה וחריגות בנייה

היתר בנייה הוא היתר מטעם הרשות המקומית שמעניק סוג של רישיון בהתאמה לנכס הבנוי. או במילים אחרות, ללא היתר בנייה, בנייתו של הנכס או של חלקים מסוימים בו בוצעו בניגוד לחוק. את היתר הבנייה ניתן להשיג דרך מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית וחשוב לעשות זאת בטרם סגירת העסקה.

8. המחיר

בחינת הנכס וערכו חשובים בשל ניסיונות רבים בשנים האחרונות להעלות את ערך הנכס שלא בצדק. לכל רוכש מגיע לרכוש נכס בהתאם לערך שלו בשוק, ובשל חוסר ניסיון, רוכשים רבים נופלים שולל ורוכשים נכס במחיר מופקע.

לצורך מיגור תופעה זו, ניתן להשוות את מחירי עסקאות העבר בכל מקום פוטנציאלי בהתאם לנתונים שבאתר רשות המיסים.

9. מס שבח ומס רכישה

מעבר לשווי הנכס, עליכם לדאוג גם לתשלום המיסים שמסווגות כהוצאות משמעותיות. האם עומד לכם פטור ממס, בין היתר בשל מכירת של דירה יחידה או דירה שהגיעה אליכם בירושה, או שמא ניתן להפחית את תשלום מס השבח באמצעות כלי פריסת השבח במס הכנסה.

על מנת לבצע תכנון מס מיטבי, מומלץ מאוד להיוועץ עם עורך דין שבקיא בתחום.

10. הסכם מכר

הסכם זה רווי בסעיפים רבים שמפרטים את התמורות בעסקה, תיאור הנכס, ופרקים שלמים שעומדים מאחורי תכליות שונות. עניין זה מצריך ניסיון רב והבנה בין השורות. לא פעם רוכשים ומוכרים מנצלים את תום ליבם של הצד שכנגד במעמד החתימה שמביא בסופו של דבר להסכם שעלול לקפח את מי מהצדדים ואף לסכל את החוזה. זכרו – קל להעביר את הכסף. לא קל להחזיר אותו.